Refinansowanie to spłata dotychczasowego zobowiązania nowym kredytem. W tej operacji pojawiają się koszty zamknięcia starej umowy, uruchomienia nowej i utrzymania nowych warunków. Część jest jednorazowa, część wraca co miesiąc. Zmieszanie tych kategorii daje pozornie dokładny, lecz mało użyteczny wynik.
Zacznij od trzech koszyków
Pierwszy koszyk obejmuje koszty przejścia: dokumenty starego banku, wycenę, czynności dotyczące hipoteki i ewentualne inne formalności. Drugi to cena nowego kredytu: oprocentowanie, prowizja, ubezpieczenia i warunki dodatkowe. Trzeci obejmuje koszty, które i tak ponosiłbyś, pozostając w obecnej umowie. Przy porównaniu nie przypisuj refinansowaniu całej składki nieruchomości, jeśli podobną polisę musisz mieć również w starym banku. Porównaj różnicę w kosztach i zakresie.
Każda pozycja powinna mieć kwotę, termin płatności, źródło oraz informację, czy jest płacona z oszczędności, czy finansowana nowym kredytem. Prowizja dopisana do kredytu nie znika: zwiększa saldo i może powodować naliczanie odsetek także od niej.
Dokumenty, wycena i hipoteka
Zapytaj o koszt zaświadczenia o saldzie i warunkach spłaty, o dokumenty dotyczące zabezpieczenia oraz o ważność wyceny. Nowy bank może przyjąć zewnętrzny operat, zamówić własną ocenę albo stosować konkretną procedurę. Nie kupuj dokumentu przed upewnieniem się, że zostanie zaakceptowany.
Według informacji sądowej wpis jednej hipoteki jest objęty opłatą 200 zł, a wykreślenie jednej hipoteki 100 zł. Nie wszystkie sytuacje sprowadzają się jednak do dokładnie jednego wpisu i jednego wykreślenia: sprawdź liczbę zabezpieczeń i zakres wniosku. Ewentualny podatek związany z ustanowieniem hipoteki i czynności notarialne ustala się oddzielnie, a nie na podstawie założenia, że każdy refinans wygląda tak samo. S13
Wcześniejsza spłata starego kredytu
Brak prowizji za nadpłacanie nie oznacza braku każdej opłaty administracyjnej. Poproś stary bank o rozliczenie dla planowanej daty spłaty: kapitał, odsetki do tego dnia i ewentualne opłaty wynikające z umowy. Przy stopie zmiennej sprawdź zapis i datę zawarcia umowy; przy okresowo stałej nie zakładaj opłaty tylko dlatego, że ustawa dopuszcza ją w określonych warunkach. Kalkulator pozostawia 0 zł jako założenie, dopóki nie wprowadzisz potwierdzonej kwoty. S01
Miesięczne warunki nowej ceny
Niższe oprocentowanie może wiązać się z utrzymywaniem rachunku, wpływów, polisy albo określonej aktywności. Sprawdź, czy potrafisz spełniać te warunki bez dodatkowych działań. Dopisz datę końca promocji i skutki niespełnienia warunku. Nie porównuj ceny promocyjnej jednego produktu z ceną drugiego bez wymaganych dodatków.
Przykładowo obniżenie raty o 230 zł i wzrost kosztu produktów o 80 zł daje początkową poprawę przepływu pieniężnego o 150 zł miesięcznie, nie 230 zł. To przykład rachunkowy, nie stawki jakiegokolwiek banku. Jeżeli jednorazowe wydatki wynoszą w tym przykładzie 1 200 zł, uproszczony zwrot w przepływach następuje po 8 miesiącach. Nie jest to jeszcze pełny bilans ekonomiczny: trzeba uwzględnić salda kapitału, przyszłe zmiany warunków i koszty finansowane kredytem.
Czego nie odejmować z góry
Nie pomniejszaj kosztów zmiany o obiecany, lecz niepotwierdzony zwrot prowizji starego banku. Zakres zwrotu może zależeć od rodzaju kosztu, daty umowy i właściwych przepisów. Zapisz osobno kwotę pewną i kwotę wymagającą wyjaśnienia. Podobnie postępuj z promocją zwrotu wyceny: liczy się obowiązujący regulamin i spełnienie jego warunków.
Następny krok: zbuduj jedną tabelę „koszt — kwota — termin — potwierdzenie”. Z takim zestawieniem sprawdź refinansowanie przy tym samym pozostałym okresie. Nie musisz sam interpretować wszystkich wyjątków umownych; o konkretne rozliczenie poproś bank.