Niższa rata może oznaczać tańszy kredyt, ale może też wynikać wyłącznie z rozłożenia długu na większą liczbę miesięcy. Dlatego pierwszym pytaniem nie jest „ile zejdzie z raty?”, lecz „co dokładnie zmienia się w moim zobowiązaniu?”. Oddziel cenę finansowania, czas spłaty i koszty przejścia. Dopiero razem pokazują, czy operacja jest korzystna.
Zacznij od danych z jednego dnia
Potrzebujesz aktualnego salda kapitału, liczby rat pozostałych do spłaty, nominalnego oprocentowania i raty kapitałowo-odsetkowej. Nie przepisuj sumy wszystkich przyszłych rat jako salda. Nie dodawaj do raty ubezpieczenia pobieranego osobno. Przy okresowo stałej stopie dopisz datę końca obecnego okresu. Do analizy dołącz warunki wcześniejszej spłaty, dokumenty dotyczące zabezpieczenia i wymagane produkty dodatkowe.
Weryfikator kalkulatora sprawdza, czy te liczby do siebie pasują. Rozbieżność nie dowodzi błędu banku: może wynikać z innej daty salda, sposobu naliczania odsetek lub niepełnych danych. Najpierw wyjaśnij różnicę, zamiast poprawiać oprocentowanie tak długo, aż kalkulator pokaże oczekiwaną ratę.
Porównaj trzy warianty, a nie dwie reklamy
Pierwszy wariant to pozostawienie obecnego kredytu. Drugi to nowy kredyt na ten sam pozostały okres. Trzeci to nowy kredyt z takim miesięcznym budżetem, jaki ponosisz obecnie — różnicę możesz przeznaczać na nadpłatę. Wariant z wydłużeniem okresu również można policzyć, ale powinien być opisany jako odciążenie budżetu, nie automatycznie jako oszczędność.
Przykład modelowy, nie oferta banku ani historia klienta: saldo 360 000 zł, 240 rat i niezmienne 6,50% dają ratę około 2 684,06 zł oraz 284 176,24 zł przyszłych odsetek. Przy 5,50% i tych samych 240 miesiącach rata wynosi około 2 476,39 zł, a odsetki 234 335,45 zł. Różnica odsetek to 49 840,79 zł przed kosztami zmiany. Jeżeli jednak rozciągniesz nowy kredyt na 300 miesięcy, rata spadnie do około 2 210,71 zł, ale przyszłe odsetki wzrosną do około 303 216,03 zł. Sama niższa rata nie mówi więc całej prawdy.
To model rat równych, naliczania miesięcznego i tej samej stopy przez całą symulację. Pięcioletnie oprocentowanie nie jest gwarancją takiej ceny przez następne dwadzieścia lat. Wynik wieloletni trzeba pokazywać jako scenariusz.
Sprawdź bilans po pięciu latach
Porównanie do końca umowy jest przydatne, ale przy okresowo stałej stopie ważny jest również wspólny, krótszy horyzont. Zsumuj raty i opłaty zapłacone przez pięć lat oraz sprawdź saldo, które wtedy pozostanie. Przy różnym okresie kredytowania pominięcie tego salda może odwrócić ocenę wyniku. W przykładzie powyżej saldo po 60 ratach wynosi około 308 121 zł w starym kredycie, 303 078 zł w nowym dwudziestoletnim i 321 378 zł w nowym dwudziestopięcioletnim.
Koszty zmiany i warunki wejścia
Do rachunku wpisz wycenę, zabezpieczenia, dokumenty, opłaty nowego banku, różnicę składek oraz ewentualne koszty spłaty starej umowy. Nie zakładaj, że każdy koszt z wcześniejszego kredytu zostanie zwrócony. Refinansowanie wymaga też sprawdzenia zdolności i akceptacji nieruchomości. Nie każda ścieżka zmiany rodzaju stopy jest dostępna: banki mogą ograniczać refinansowanie trwającego okresu stałego oprocentowania produktem zmiennym lub krótszym okresem stałym. S05
Co zrobić przed złożeniem wniosku
Poproś obecny bank także o pisemną propozycję poprawy warunków. Zestaw ją z ofertą przejścia, używając tego samego salda i terminu spłaty. Nie wypowiadaj produktów ani nie zamykaj rachunku, zanim nie sprawdzisz warunków zakończenia umowy. Refinansowanie jest procesem, którego terminy muszą do siebie pasować.
Następny krok: otwórz kalkulator refinansowania i zacznij od porównania na tym samym pozostałym okresie. Warunki konkretnej umowy i sposób jej rozliczenia potwierdź w banku.