Koniec okresowo stałego oprocentowania nie oznacza końca kredytu ani automatycznie problemu ze spłatą. Oznacza, że kończy się umówiona stabilność jego ceny. Dalszy sposób naliczania oprocentowania wynika z Twojej umowy oraz ewentualnego kolejnego aneksu. Pierwszy dokument do przeczytania to zatem umowa, nie ranking ofert.
Ustal dokładną datę i procedurę
Sprawdź, od którego dnia liczony jest okres stały, kiedy bank przedstawia propozycję i jaki termin daje na odpowiedź. Nie zakładaj, że będzie to zawsze pięć lat od pierwszej raty. Zapisz także, co stanie się bez Twojej decyzji. Przykładowo PKO BP opisuje możliwość zawarcia aneksu na kolejny okres oraz przejście na formułę zmienną według umowy, jeśli nowy okres nie zostanie uzgodniony. To przykład procedury jednego banku, nie uniwersalny harmonogram całego rynku. S04
Roboczo zacznij przygotowania około trzech–czterech miesięcy wcześniej. To propozycja organizacji, nie ustawowy termin. Zostawia czas na zebranie dokumentów i porównanie możliwości. Jeżeli bank wycenia nową stopę dopiero bliżej końca, wcześniejsza analiza nadal pomaga ustalić, jakie dane będą potrzebne.
Oddziel ofertę pozostania od oferty nowego banku
Przy pozostaniu zapytaj o oprocentowanie, czas jego obowiązywania, koszt aneksu, ratę i produkty warunkujące cenę. Przy przejściu dodaj koszty refinansowania i czas realizacji. Dwie propozycje o tej samej stopie mogą prowadzić do różnego wyniku, jeśli jedna wymaga drogiego ubezpieczenia albo wydłuża okres.
Nie zakładaj, że możesz swobodnie przełączać stopę w środku już trwającego okresu. Dostępność zmiany i refinansowania zależy od produktu i warunków banku. W szczególności przedstawienie klientowi atrakcyjnej stawki zmiennej nie dowodzi jeszcze, że może nią zastąpić obecny kredyt ze stałą stopą. S01S05
Zrób test budżetu, nie prognozę rynku
Policz ratę dla kilku stóp na tym samym saldzie i okresie. Dla modelowych 360 000 zł oraz 240 miesięcy rata wynosi około 2 476 zł przy 5,50%, 2 684 zł przy 6,50% i 2 900 zł przy 7,50%. To ćwiczenie odporności budżetu, a nie przewidywanie, jaką ofertę otrzymasz.
Następnie sprawdź, ile zostaje po racie, kosztach mieszkania i podstawowych wydatkach. Jeżeli wariant wyższej raty usuwa cały miesięczny margines, decyzja powinna uwzględniać również płynność. Najniższa stopa w tabeli nie zastępuje odpowiedzi na pytanie, czy domowy budżet zniesie gorszy miesiąc.
Nadpłata przed zmianą — policz ją osobno
Większa wpłata może ograniczyć saldo, od którego będzie naliczana nowa cena. Nie warto jednak wyzerować oszczędności tuż przed potencjalnym wzrostem raty. Porównaj trzy kwoty nadpłaty: zero, część oszczędności i całą rozważaną nadwyżkę ponad rezerwę. Dla każdej zapisz nowe saldo oraz pieniądze pozostające do dyspozycji.
Sposób złożenia dyspozycji, księgowania i zmiany harmonogramu ustal z bankiem. Samo przelanie większej kwoty na rachunek obsługi nie zawsze jest równoznaczne z właściwie wykonaną dyspozycją nadpłaty.
Pytania, które warto wysłać bankowi
Poproś o wskazanie terminu przyjęcia nowej oferty, sposobu oprocentowania bez aneksu, kosztu dokumentów oraz listy produktów potrzebnych do utrzymania ceny. Poproś również o harmonogram dla proponowanego wariantu. Dzięki pisemnej odpowiedzi porównujesz warunki, a nie własne wspomnienie rozmowy telefonicznej.
Następny krok: zapisz datę końca okresu i przygotuj aktualny harmonogram. Porównanie nowej stopy ma sens dopiero wtedy, gdy znasz swoje saldo, pozostały okres i koszt pozostania w obecnym banku.