Refinansowanie może ograniczyć odsetki, ale zmiana banku sama w sobie również może kosztować. Przed decyzją potrzebujesz odpowiedzi na dwa pytania: ile wydasz na przeniesienie i po jakim czasie korzyść z nowych warunków pokryje ten wydatek.
Nie wystarczy zestawić oprocentowania. Nawet duża różnica w stawce wymaga sprawdzenia opłat, ubezpieczeń i planowanego czasu dalszej spłaty. Inaczej wygląda analiza dla osoby, która chce utrzymać kredyt przez wiele lat, a inaczej dla kogoś planującego szybką sprzedaż mieszkania.
Co może wejść do rachunku
Listę kosztów dzielę na wydatki jednorazowe oraz ponoszone w czasie. Nie każda pozycja wystąpi w każdym banku.
| Rodzaj wydatku | Co ustalamy |
|---|---|
| Wcześniejsza spłata starego kredytu | Czy umowa przewiduje opłatę lub rekompensatę i jaka byłaby kwota na planowany dzień |
| Nowy kredyt | Prowizję oraz inne opłaty związane z udzieleniem |
| Nieruchomość i zabezpieczenie | Koszt wyceny lub oceny, wpisów i wykreśleń hipoteki oraz wymaganych dokumentów |
| Ubezpieczenia | Składki, czas ich ponoszenia, wymagany zakres i możliwość wykorzystania własnej polisy |
| Konto i pozostałe produkty | Opłaty oraz warunki uzyskania i utrzymania obniżonej ceny |
Sprawdzamy również, czy po zamknięciu starej umowy przysługuje Ci rozliczenie któregoś z poniesionych kosztów. Nie wpisuję niepotwierdzonego zwrotu jako pewnej korzyści. Potrzebne są podstawy i kwota odnoszące się do konkretnej umowy.
Wcześniejsza spłata przy stałej i zmiennej stopie
Zasady zależą od daty umowy, jej treści oraz rodzaju oprocentowania. Dla umów objętych ustawą o kredycie hipotecznym obowiązującą od 22 lipca 2017 r. możliwość pobierania rekompensaty przy stopie zmiennej jest ograniczona do pierwszych 36 miesięcy. Przy stałej stopie umowa może przewidywać rekompensatę w okresie jej obowiązywania. Obowiązują również limity ustawowe. Wyjaśnienie UOKiK.
Nie oznacza to, że każdy bank pobiera maksymalną dopuszczalną opłatę. Weryfikujemy faktyczny zapis i kwotę. Reguły „po trzech latach na pewno za darmo” nie przenosimy automatycznie na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.
Przykład oszczędności po odjęciu kosztów
Załóżmy saldo 500 000 zł, pozostałe 25 lat i oprocentowanie 7,5%. Miesięczna rata wynosi około 3 695 zł. Po refinansowaniu oprocentowanie wynosi 6%, a Ty nadal przeznaczasz około 3 695 zł miesięcznie na kredyt.
Przy utrzymaniu obu stawek przez 36 miesięcy różnica zapłaconych odsetek wynosi około −24 075 zł (mniej odsetek w nowym kredycie). Przy tej samej sumie wpłat o tyle samo niższe jest jego saldo.
Jeżeli koszty przeniesienia pokryte z własnych środków wynoszą 1 900 zł, a nie występują inne różnice kosztowe, korzyść po ich odjęciu wynosi około 22 175 zł. Kwoty są przykładem obliczeniowym; stawki, opłaty i warunki dla Twojej umowy podstawiamy oddzielnie.
Dlaczego ta sama rata zmienia sposób liczenia zwrotu
Przy obniżeniu miesięcznego wydatku czasem stosuje się uproszczenie: koszt przeniesienia podzielony przez miesięczną oszczędność. Przy utrzymaniu tej samej wpłaty takie dzielenie nie zadziała, bo różnica przelewów może wynosić zero.
Korzyść pojawia się wtedy w szybszym spadku zadłużenia. Porównujemy więc sumę dokonanych wydatków i pozostałego długu w obu wariantach. W powyższym modelu przewaga w saldzie przekracza 1 900 zł po czwartej miesięcznej wpłacie.
To moment pokrycia kosztu w takim sposobie porównania, a nie wypłata pieniędzy na konto. Nie uwzględnia wartości pieniądza w czasie ani opłat pominiętych w założeniach. Przy realnej analizie pokazuję, co dokładnie znalazło się w rachunku.
Koszty finansowane kredytem i zwroty
Jeśli opłata zostaje doliczona do nowego kredytu, zwiększa zadłużenie i generuje odsetki. Nie można jednocześnie uwzględnić jej w saldzie i drugi raz odjąć jako wydatku gotówkowego.
Zwrot kosztu wyceny również rozliczamy tylko raz i dopiero po uwzględnieniu warunków jego otrzymania. Jeżeli wycenę pokrywa bank, nie traktujemy tego samego wydatku jako podstawy kolejnego zwrotu. W WYCENA550 operat uzgodnionego wcześniej rzeczoznawcy i opłatę za ocenę bankową rozliczamy łącznie do 550 zł, w granicach kwalifikowanych kosztów i po spełnieniu regulaminu. Zasady promocji znajdziesz poniżej.
Zanim złożymy wniosek, zobaczysz koszt startu, wynik po jego odjęciu i przewidywany moment uzyskania przewagi według przyjętego scenariusza.